Комитет Государственной думы по природным ресурсам рекомендовал принять в первом чтении законопроект, который вводит аукционную систему предоставления в аренду земельных участков в свободном порту Владивосток.

Разработчики законопроекта указывают на затруднения и злоупотребления в бесконкурсных процедурах. Ассоциация резидентов СПВ возражает против этих аргументов и указывает на саботаж со стороны органов местного самоуправления.

Резидентов на торги

Свободный порт Владивосток (СПВ) — специальная зона с особыми режимами таможенного, налогового, инвестиционного и смежного регулирования, получившая свой статус в октябре 2015 года. Одной из преференций, предоставляемых резидентам, стала отмена торгов за земельные участки, где инвестор собирался реализовать свой проект.

Норму о проведении аукционов на земли порта Владивосток могут вернуть, сообщается на сайте Государственной думы. В ходе заседания Комитета по природным ресурсам директор правового департамента Минвостокразвития Пётр Пустеленин указал, что, по Земельному кодексу, основным способом заключения договора аренды является проведение торгов в форме аукциона, исключение — договор аренды земельного участка с резидентом СПВ. В этом случае проведение торгов не требуется.

«Правоприменительная практика свидетельствует о наличии существенных затруднений и злоупотреблений при предоставлении земельных участков резидентам СПВ без конкурса. Это приводит зачастую к конфликтам частных интересов и публичных интересов», – пояснил Пётр Пустеленин.

По его словам, конкуренция между претендующими на один участок резидентами свободного порта мешает реализации инвестпроектов: большая их часть приобретает этот статус только ради земельных участков, чтобы миновать аукционы. Пустеленин уточнил, что значимая доля резидентов никогда не планировала реализовать на территории инвестиционные проекты.

В пояснительной записке сказано, что с учётом высокого спроса на земельные участки свободного порта Владивосток решение вернуться к конкурентной процедуре отбора будет оптимальным вариантом. Проект на рассмотрение Госдумы был внесён правительством РФ в марте.

Жители Приморья уже не первый год жалуются на «резидентское бесчинство» и плохую работу по информированию населения. Многие даже и не знают, что симпатичный скверик под домом стал отличным местом для реализации некоего инвестиционного проекта, пока вместо деревьев в сквере не начинают расти этажи.

Полпред президента в ДФО Юрий Трутнев в январе этого года указывал, что земля всё равно будет предоставляться резидентам, несмотря на злоупотребления.

«Мы, конечно, анализируем правоприменительную практику и видим все искажения. Они реально существуют. В то же время главное – ребёнка с водой не выплеснуть. Мы можем не предоставлять земельные участки, а ограничиться только предоставлением преференций в соответствии с законом – это будет существенно менее привлекательным для бизнеса», – говорил полпред.

Но уже 17 марта на встрече с предпринимательским сообществом Уссурийска Олег Кожемяко, говоря о деятельности Корпорации развития Дальнего Востока, отметил, что «ничего не делает КРДВ без города во Владивостоке». Губернатор сообщил о необходимости внесения изменений в Земельный кодекс.

«Просто так землю выдавать не будем, это было известно ещё в прошлом году, – говорил Олег Кожемяко. – Прокуратура к нам обращалась, мы разъяснили, что это была ошибка на уровне законодательства. Нельзя выдавать землю без торгов, бесплатно — я это объяснил на уровне правительства. Сейчас в правительстве рассматриваются изменения в закон. Свободный порт Владивосток — это хороший стартап из-за налоговых преференций, но не более. Есть факты злоупотреблений, и я просто запретил городу выдавать землю резидентам без торгов. Когда, в какие века у нас земля в городах бесплатно раздавалась? Сейчас готовятся поправки в федеральный закон, чтобы больше такого не было», – сказал губернатор.

Поправки в Земельный кодекс были разработаны и вынесены на широкое обсуждение. В пояснительной записке также говорится о злоупотреблениях, ухудшающих местный инвестклимат.

«Испрашиваемые резидентами свободного порта Владивосток земельные участки располагаются на территориях муниципальных образований с высокой плотностью населения (в частности, в городе Владивостоке с населением более 600 тысяч человек), сложившейся застройкой, установленным градостроительным зонированием, планированием перспективного развития территорий при ограниченном количестве свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и одновременно высоким спросом на такие земли. В связи с этим представляется целесообразным пересмотреть действующий бесконкурсный порядок предоставления земельных участков резидентам свободного порта Владивосток в пользу конкурентных процедур», – говорится в пояснительной записке.

Учитывая, что правовой режим свободного порта как специальный режим осуществления предпринимательской деятельности предполагает прежде всего предоставление льгот по налогам и таможенным платежам, отсутствие преференций в части предоставления земельных участков концептуально не противоречит сути правового режима свободного порта Владивосток.

Свободный порт во Владивостоке

По состоянию на 20 мая в хозяйственный оборот на территории Владивостока вовлечены 10 833 земельных участка. Часть из них сдана в аренду, на часть претендуют резиденты СПВ. В работе управления муниципальной собственности администрации Владивостока находятся на рассмотрении 752 заявления по вопросу предоставления земельных участков, из которых 145 поступили от резидентов СПВ.

После окончания срока «обычной» аренды город не уведомляет арендатора о расторжении договора, а те не всегда помнят о конечном сроке. В итоге предприниматель, арендовавший землю и вложившийся в её развитие, оказывается ни с чем – его отправляют либо на аукцион, либо землю по заявлению отдают резиденту.

«Пару лет назад УФАС заняло позицию, что договоры аренды по земельным участкам не продлеваются на неопределённый срок, – объясняет уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина. – Это проблема не резидентов и «нерезидентов», это проблема вообще Земельного кодекса. А администрация Владивостока сейчас, когда срок договоров истекает, просто исключает запись из Росреестра, и предприниматель остаётся ни с чем. Теперь это большая проблема для бизнеса во всём Владивостоке».

Антимонопольный орган ссылается на изменения Земельного кодекса, вступившие в силу 1 марта 2015 года, согласно которым невозможно продление договора аренды после его окончания без торгов. УФАС решает, что данные нормы можно применять и к договорам, которые действовали до вступления в силу нового законодательства. Позиция департамента – оспариваемые договоры аренды продлены на неопределённый срок до того, как изменился Земельный кодекс, а участки заняты добросовестными предпринимателями. Их права будут нарушены прекращением договора аренды. Длительные суды, конечно, тоже не ускоряют деятельность профильных ведомств. Статистику таких случаев город не ведёт.

С 1 по 20 мая 2020 года от резидентов СПВ в УМС поступило 2487 заявлений, часть из которых дублирует предыдущие, поданные ими ранее. Срок рассмотрения каждого заявления не должен превышать 30 дней. Однако проблема несвоевременной обработки заявок существовала и у департамента земельных и имущественных отношений края, и затем у города, когда в муниципалитеты перешли полномочия по распоряжению участками, государственная собственность на которые не разграничена. Администрация Владивостока указывает, что профильное управление «имело существенно ограниченные кадровые ресурсы». За тот же период было принято 2142 решения отказать резиденту СПВ в предоставлении земельного участка.

Основными видами деятельности, под которые испрашиваются участки, является строительство. В перечне объекты придорожного сервиса, объекты складского назначения, жилые и нежилые здания, индивидуальная и многоквартирная застройка, объекты бытового обслуживания, обслуживания автотранспорта, объекты отдыха и туризма.

Основными причинами отказа в выдаче земли являются нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, отсутствие проекта межевания территории, несоответствие цели использования участка указанному в заявлении виду разрешённого использования, наличие договоров аренды или безвозмездного пользования, наличие на участке объектов незавершённого строительства.

Резиденты СПВ выходят и на торги, когда не могут получить желаемый участок по заявлению. Как говорит генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков, земля во Владивостоке по-прежнему в дефиците.

«Резиденты тоже выходят на аукционы и покупают участки у частных лиц, это нормальная практика. Если земля нужна, а она, допустим, в аренде, тогда её покупают за рыночную стоимость. Статус резидента для застройщиков — возможный, но не единственный вариант», – говорил Косиков.

Резидент уполномочен заявить

Сами же резиденты считают такие меры избыточными и указывают на недостаточность сведений в пояснительной записке. Документы передал в редакцию VL.ru исполнительный директор Ассоциации резидентов территории опережающего социально-экономического развития и свободного порта Владивосток Денис Гарин.

Ассоциация указывает, что в пояснительной записке нет статистики по злоупотреблениям, не представлена аналитика, нет данных о компаниях. Более взвешенным решением в Ассоциации резидентов ТОР и СПВ считают сохранение действующих норм, но ужесточение контроля за их соблюдением – подтверждение источников финансирования, контроль за исполнением обязательств как резидентов, так и органов власти.

По состоянию на 25 мая в официальном реестре резидентов СПВ зарегистрировано 1987 компаний. Реестр «прирастает» ежедневно — от одной до пяти организаций. Из общего количества инвестиционных проектов реализовано чуть более 140, то есть 7%. В письме, которое ассоциация направляла в марте в Госдуму, говорится, что такая статистика связана в первую очередь с высокими административными барьерами при оформлении земельных участков. Более 60% резидентов реализуют свои проекты в городе Владивостоке, из них земельными участками не обеспечены более 70% инвесторов.

«Большинство предпринимателей приняли решение о вхождении в свободный порт Владивосток с целью упрощённого оформления земельных участков для реализации собственных инвестиционных проектов. В случае отмены данной преференции более тысячи инвестиционных проектов будут заморожены, это сотни новых рабочих мест и десятки миллиардов рублей инвестиций», – говорится в письме.

По состоянию на 1 июня 2019 года из 1050 резидентов свободного порта Владивосток земельные участки не были предоставлены 670. По данным на 1-й квартал 2020 года, цифра по количеству резидентов увеличилась вдвое.

Приводит ассоциация и свою статистику: несколько заявителей претендовали на один и тот же земельный участок только во Владивостоке, а это один муниципалитет из 22, входящих в зону СПВ. Для решения данной проблемы достаточно принятия муниципального регламента по порядку рассмотрения заявлений на предоставление земельных участков резидентам СПВ. На сегодня администрацией города Владивостока такой регламент не принят.

Что касается злоупотребления правом со стороны резидентов в целях оформления земельных участков и последующей продажи компании, то в ассоциации считают это изменением состава учредителей хозяйственных обществ, которое не запрещено гражданским законодательством РФ. А привлечение инвестора в проект путём вхождения в долю компании является нормой ведения бизнеса в любой развитой стране мира.

Оформление статуса резидента в целях дальнейшей «перепродажи участка» путём переуступки и передачи прав по договору аренды земли, выданной резиденту СПВ для целей реализации инвестиционного проекта, юридически невозможно. Хотя, как рассказывали корреспонденту VL.ru юристы по земельным вопросам, резиденты продают доли в уставном капитале или же компании целиком, вместе с проектом, землёй и прочим.

Это же говорил и губернатор Олег Кожемяко. В частности, в рамках механизма свободного порта Владивосток в городе бесплатно раздали почти 180 га земли. Её стоимость составляет около 8 млрд рублей. Это повлекло волнения среди горожан, возмущённых точечной застройкой, часто ведущейся на таких участках. При этом, по словам Кожемяко, многие из резидентов не имеют средств для реализации проектов.

«У них задача за 300 тысяч рублей в консалтинговой компании купить бизнес-план, зарегистрировать право резидента и потом эту компанию продать. А проблемы нам останутся», — пояснил Олег Кожемяко.

Во всех муниципальных образованиях действуют свои градостроительные регламенты, в соответствии с которыми инвесторы определяют для себя вид разрешённого использования на том или ином участке. Статус резидента не даёт никаких привилегий в отношении изменения территориальных зон или их параметров. Соответственно, вопрос соблюдения баланса интересов жителей города, предпринимателей и власти — это вопрос профессионализма работы органов местного самоуправления при подготовке генерального плана, правил землепользования и застройки.

Возможность включать в заявку резидента неограниченное количество земельных участков, что в пояснительной записке тоже относится к «злоупотреблениям», в ассоциации считают необоснованным замечанием. Для одного проекта может потребоваться несколько земельных участков или у инвестора может быть несколько инвестиционных проектов на разных участках. В строительстве может быть заложена очерёдность, это специфично в сфере строительства недвижимости, логистических комплексов и в других отраслях.

Практика применения преференций свободного порта Владивосток сложилась таким образом, что заявленная цель по созданию беспошлинной зоны и применение процедуры свободной таможенной зоны оказались самой неэффективно реализованной преференцией. На сегодняшний день по причине чрезмерных требований к обустройству зон таможенного контроля из всех резидентов СПВ процедурой свободной таможенной зоны смогли воспользоваться всего несколько компаний. Ключевыми преференциями стали налоговые льготы (включая льготы на страховые отчисления) и упрощённый порядок оформления земельных участков. Отменив последнюю преференцию, свободный порт Владивосток окончательно потеряет свою привлекательность для инвесторов.

В заключительной части пояснительной записки сказано, что реализация проекта федерального закона не повлияет на достижения целей государственных программ РФ. При этом, в случае необеспечения земельными участками резидентов, все социально-экономические прогнозы «Национальной программы развития Дальнего Востока до 2025 года и на перспективу до 2035 года» будут фиктивны, так как строились в том числе на основании бизнес-планов резидентов СПВ.

В случае отмены преференции и возвращения порядка оформления земельных участков через аукцион у инвесторов возникают риски. По практике проведения аукционов до вступления в силу ФЗ «О свободном порте Владивосток» на торги заявляются компании-однодневки, которые спекулируют на завышении ставки и выходят с предложением о выкупе участия, тем самым искусственно завышая стоимость земельного участка. В таком случае у реальных инвесторов необоснованно растут издержки и многие из них не пойдут на торги. При таком администрировании земельные участки фактически выпадают из оборота и не осваиваются, местные бюджеты недополучают арендные платежи.

Количество выданных земельных участков под развитие территории при таком порядке оформления минимальное. Так, по информации от администрации города Владивостока, в отношении муниципальных земельных участков по результатам проведения аукционов в 2013 году заключено 4 договора аренды и 4 договора купли-продажи, в 2014 году – 3 договора купли-продажи и ни одного договора аренды, в 2015 году – 3 договора аренды и 9 договоров купли-продажи.

Без проведения данной аналитической работы не представляется возможным принятие взвешенного решения о необходимости изменения действующего порядка оформления земельных участков, резюмировали в Ассоциации резидентов ТОР и СПВ.

По мнению экспертов и предпринимателей, исключение механизма предоставления резидентам СПВ земельных участков без торгов существенно затруднит реализацию проектов добросовестных инвесторов и ухудшит инвестиционный климат на территории. В рамках подготовки к V Восточному экономическому форуму в сентябре 2019 года Ассоциацией резидентов ТОР и СПВ был проведён опрос резидентов с целью определения эффективности действия преференции по оформлению земельных участков без торгов на территории СПВ. Выборку составили 12% действующих резидентов от общего количества. Более 70% опрошенных воспользовались или планируют воспользоваться преференцией. 86% респондентов отметили, что преференция необходима и без неё реализация проекта существенно затрудняется. Более 80% опрошенных отметили, что главная ценность преференции в отсутствии рисков перехода земельного участка третьим лицам. 64% отметили, что главным недостатком аукционов является угроза срыва торгов недобросовестными заявителями путём спекуляции на ставках. 50% опрошенных заявили, что главным недостатком аукционов является длительная процедура оформления и повышение арендной ставки в ходе торгов. 72% отметили, что в случае отмены преференции наиболее эффективно распоряжаться землёй на территории свободного порта Владивосток сможет АО «Корпорация развития Дальнего Востока». В случае отмены преференции более 40% опрошенных откажутся от реализации инвестиционных проектов из-за длительного оформления земельных участков, более 33% — из-за высокой стоимости на торгах.

Источник: https://www.newsvl.ru/vlad/2020/05/27/190384/